Moratoria en el pago de rentas

Preguntas y respuestas con relación al Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.

1ª. ¿Ha condonado el Gobierno las rentas de los locales no afectos a vivienda?

NO; lo que hace el Real Decreto Ley 15/2020 (en adelante el RDL) es conceder una moratoria, un aplazamiento de hasta cuatro mensualidades, para que el arrendatario pueda disponer de mayor liquidez y pague las rentas aplazadas en forma fraccionada cuando se reactive la actividad económica.

2ª. ¿Qué arrendamientos quedan afectados por el RDL?

Arrendamientos de vivienda [1]: NO
Arrendamiento para uso distinto de vivienda [2] o de industria. SI.

3ª. ¿Qué Arrendadores están obligados a conceder la moratoria?

Empresas o entidades públicas de vivienda.
Gran tenedor: la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

4ª. ¿Qué pasa si el propietario arrendador no coincide con ninguno de los dos anteriores?

Que el RDL prevé unas condiciones especiales para esos contratos que veremos posteriormente en la respuesta número 19ª.

5ª. ¿Para qué periodo se puede solicitar la moratoria?

Para el periodo de tiempo que dure el estado de alarma, las prórrogas de éste y a las mensualidades siguientes.

6ª. ¿Cuál es el número de rentas máximo que se pueden aplazar?

Cuatro meses.

7ª. ¿Se puede penalizar la moratoria o cobrar intereses por el aplazamiento?

El aplazamiento de las rentas ni puede penalizarse ni devenga interés.

8ª. ¿Cómo se pagan las rentas aplazadas?

Mediante su fraccionamiento en los plazos que a continuación se indican, incluyendo el importe fraccionado en la factura mensual de la renta, son su correspondiente repercusión de impuestos.

9ª. ¿Cuándo hay que pagar el importe de las rentas aplazadas?

En el plazo de dos años a contar desde la finalización del periodo aplazado o, en su caso, a contar una vez transcurrido el cuarto mes de aplazamiento dividiendo el importe aplazado entre el número de mensualidades en las que se vaya a pagar.

10ª. ¿Y si al contrato le quedan menos de dos años de vigencia y no tiene prórroga?

El ARRENDATARIO deberá de pagar el importe aplazado dentro del plazo de vigencia del contrato, aunque sea menos de dos años.

11ª. ¿Qué arrendatarios tienen derecho a la moratoria?

Personas físicas o jurídicas que sean:

A) Autónomos:

Con un contrato de arrendamiento en vigor de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo y que:

Esté afiliado y en situación de alta el día 14 de marzo de 2020 en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
Su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
SI LA ACTIVIDAD NO SE HA VISTO DIRECTAMENTE suspendida por el R.D. 463/2020, pero su facturación del mes anterior al que solicite el aplazamiento ha tenido una caída del 75% con relación a la facturación media mensual del trimestre al que pertenezca el mes, del año anterior [3].

B) PYMES

Con un contrato de arrendamiento en vigor de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por la pyme y

Que no superen los siguientes límites [4]:
- Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
- Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
- Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
SI LA ACTIVIDAD NO SE HA VISTO DIRECTAMENTE suspendida por el R.D. 463/2020, pero su facturación del mes anterior al que solicite el aplazamiento ha tenido una caída del 75% con relación a la facturación media mensual del trimestre al que pertenezca el mes, del año anterior[5].

12ª. ¿Es obligatorio el aplazamiento de las rentas?

Para el ARRENDATARIO: NO; si quiere lo solicita o no.

Para el ARRENDADOR: SI. Si ARRENDATARIO y ARRENDADOR cumplen las condiciones previstas en el RDL, el ARRENDADOR tiene que aceptar la moratoria (salvo la excepción prevista en la cuestión siguiente).

13ª. ¿Qué pasa si ARRENDATARIO y ARRENDADOR han alcanzado un acuerdo durante al periodo de alarma y anterior al día 22 de abril de 2020?

Si previo al periodo comprendido entre el 14 de marzo y 21 de abril de 2020, ARRENDADOR y ARRENDATARIO ya hubiesen alcanzado un acuerdo de reducción de renta o de aplazamiento de pago, NO SERÁ obligatorio para el ARRENDADOR negociar nuevamente un aplazamiento. Se estará a lo acordado por las partes.

14ª. ¿Cuándo se puede solicitar el aplazamiento al ARRENDADOR?

Desde el día 23 de abril hasta el día 23 de mayo de 2020.

15ª. ¿Puede un ARRENDADOR obligar a un ARRENDATARIO a un acuerdo menos beneficioso que el previsto en el RDL?

NO. El aplazamiento es obligatorio para el ARRENDADOR. Desde el día 23 de abril de 2020, el ARRENDADOR no puede obligar al ARRENDATARIO a un acuerdo menos beneficioso que el previsto en el RDL, pero si el ARRENDATARIO y el ARRENDADOR alcanzan de mutuo acuerdo unas condiciones diferentes, el acuerdo es plenamente valido.

16ª. ¿Hay que acreditar que se cumplen los requisitos legales para solicitar la moratoria?

El ARRENDATARIO tiene que presentar al ARRENDADOR:
Una declaración responsable de la reducción de la actividad de al menos el 75%, en relación a la facturación media mensual del trimestre al que pertenezca el mes, del año anterior.
La suspensión de la actividad mediante certificado de la AEAT o del órgano competente de la CC.AA.

17ª. ¿Tiene derecho el ARRENDADOR a solicitar que le acredite el ARRENDATARIO las circunstancias económicas de su negocio?

El ARRENDADOR tiene derecho a solicitar que se le muestren, y el ARRENDATARIO la obligación de mostrarle, sus libros contables para acreditar la reducción de la actividad

18ª. ¿Está penalizada la aplicación indebida del aplazamiento al ARRENDATARIO?

El ARRENDATARIO que se beneficie del aplazamiento sin reunir los requisitos previstos en el RDL, será responsable de los daños y perjuicio que haya podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

19ª.- ¿Qué pasa si el ARRENDADOR ni es empresa o entidad pública de vivienda ni gran tenedor?

Que también el ARRENDATARIO puede solicitar la moratoria, siempre que cumpla con los requisitos indicados en la cuestión 11ª, pero con algunas diferencias a los anteriores.

19ª.1 ¿Es obligatorio aceptar el aplazamiento por parte del ARRENDADOR?

NO. Al contrario que en los otros supuestos que el RDL dice “deberá ser aceptada por el arrendador”, para este supuesto no especifica la obligatoriedad.

19ª.2 ¿Se puede utilizar el importe de la fianza [6] del contrato para el pago de la renta?

SI. Con carácter totalmente extraordinario el RDL permite que las partes que alcancen acuerdo, utilicen para el pago de la renta parte o la totalidad de la fianza.

19ª.3 ¿Hay que reponer el importe de la fianza utilizado?

SI. El importe de la fianza utilizado para el pago de renta (una parte o la totalidad de la fianza), deberá ser repuesto por el ARRENDATARIO en el plazo de un año, a contar desde la fecha del acuerdo para el uso de la fianza. Si al contrato le resta menos de un año de plazo para su finalización, deberá reponerse la fianza antes de la finalización del contrato.

19ª.4 ¿Cuáles son los requisitos, plazos y condiciones y demás características para estos aplazamientos?

Los ya contestados en las cuestiones, 1ª, 2ª, 4ª, 5ª, 7ª, 10ª, 11ª, 13ª, 14ª, 16ª, 17ª y 18ª anteriormente indicados que son comunes a todo tipo de ARRENDADORES.

20º. ¿Conviene documentar de alguna forma el acuerdo?

SI. Aunque no existe obligación legal de documentar el acuerdo, por razones de seguridad jurídica y por motivos fiscales en más que conveniente plasmar en acuerdo documentalmente.

Sevilla, a 22 de abril de 2020.

Bolonia Abogados

[1] Ley 29/1994, de 24 de noviembre. Artículo 2. Arrendamiento de vivienda.

Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

[2] Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda

Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

[3] Ejemplo:

Si se solicita la moratoria para el mes de mayo de 2020, habrá que acreditar la facturación del mes de abril de 2020 y que esta, es inferior en un 75% a la facturación mensual media del segundo trimestre del año 2019.

[4] Los establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio:

Artículo 257. Balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados
Podrán formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados las sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes:
a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

Las sociedades perderán esta facultad si dejan de reunir, durante dos ejercicios consecutivos, dos de las circunstancias a que se refiere el párrafo anterior.

[5] Ejemplo

[6] Ley 29/1994, de 24 de noviembre Artículo 36. Fianza

A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.
El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las comunidades autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

Moratoria en el pago de rentas